違反建築物を売却するうえでのポイント
～昔と今では規制が違う！知らなかっただけでは済まない～

違反建築物とは

違反建築物を簡単にご説明すると、建築物について定められている基準を法令や手続きの段階でクリアしていない建築物の事です。今回の記事では、違反建築物がどういうものなのか・どのようなペナルティが与えられるのかについてご紹介します。

建築物を建てる際には土地によってさまざまな規制を受けます。そしてこの規制に適合していない建築物は違反建築物に該当します。
代表的な規制として、以下のような制限があります。

・建蔽率(けんぺいりつ)…敷地面積に対してどれだけ広い建物を建ててよいかの規制
・容積率(ようせきりつ)…敷地面積に対してどれだけ中身の充実した建物を建ててよいかの規制(延べ面積の広さ)
・防火地域…土地がある地域の都合から防火対策をしている建物を建てなければいけない場合の規制
・用途制限…さまざまな地域で決められている用途に適合しているか

商業地域(デパート・ビルなど)では敷地を有効活用する為建蔽率や容積率といった規制が緩和されています。また住居地域では住環境を整えるため、これらの規制が厳しくなっています。建築だけでなく、増築や改築も規制を受けるため、正しく行われないとリノベーションやリフォームの時にトラブルとなることがあります。

防火地域・準防火地域として定められている地域では、建物を建築する際に万が一火災が発生したときに延焼することを防ぐために建物を一定の防火性能を備えていなければいけません。

前述は、建築のしかた　について規制する内容をご紹介しました。
これをクリアしたからと言って、油断はできません。建築物を建てる際には、手続きに関する規制　もクリアしていなければその建物を使用する事ができません。手続きについてはどのような規制があるのかご紹介します。

・検査済証の交付を受ける前に建築物を使用した場合
検査段階には「中間検査」と「完了検査」があり、両方のプロセスを経て合格した建物には検査済証が交付されます。
中間検査…基礎や柱などの主要構造部が法令の基準に適合しているかのチェック
さらに専門的な部分ですが、基礎工事を始める前に建築確認の確認済表示板の設置をしているかも確認事項となります。

・建物の構造・仕様が建築確認の際に提出した図面と異なる場合
・用途地域内において、その地域で許されていない用途に変更した場合

では違反建築物として決定した際に、どのような処分が科されるのでしょうか？この場合の措置についても順番通りにご説明します。

●行政指導を受ける
主に指示書や勧告書の交付、口頭による指示や勧告が行われます。この指導を無視したり従わない場合は以下の強制力のある行政処分を受ける可能性があります。

●行政処分
工事の停止、建物の使用禁止・制限・除却・移転命令が行われます。これにも従わない場合は刑事罰・標識の設置・広告により氏名が公表されたりします。
さらに対象となっている建築物の他の関係業者の免許・許可の取消も行われる場合があります。それによって広告が行われ姉妹や法人の名称が公表されます。自治体によっては関係業者の競争入札資格が停止されたり、入札に参加できなくなることもあります。
違反建築物に対して、違反の是正が完了するまでの間、自治体から電気・水道・ガスなどのライフラインの各業者に対して供給の保留が要請される場合があります。この是正措置は、建築主・施工業者(工事請負人)のほか、建築物の所有者も例外ではありません。
また工事停止命令が発令されてもなお、これに従わずに工事を続けた場合には3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられます。業務停止処分を受けた建築士・建設業者・宅建業者之氏名・法人の名称が公表されるため、営業に大きな損失となる可能性もあります。

建築当時には法令に適合していたものの、建築後の法改正や用途地域の変更が原因といった不可抗力で法令に適合しなくなった建物を「既存不適格建築物」と呼びます。シンプルに表現すると”後から違反認定された建物”ということになります。

これまで説明してきた「違反建築物」と「既存不適格建築物」では扱われ方が少し違います。

既存不適格建築物→原則として増築・改築・大規模修繕・大規模模様替えの際に現行の規定に適合させればよいとされています。ただし、政令の範囲内で行われる増築・改築等といった軽微な修繕や模様替えなどを行う場合は適合させる必要はありません。

まとめると、以下のようになります。
・建築当時に法令に違反していた時→違反建築物
・建築当時までは法令に違反していなかった→既存不適格建築物

混同される方もいらっしゃいますが、違いを抑え、ておきましょう。

違反建築物の売却は禁止されていませんが、一般的な買い手はほぼつかないと言われています。法令上の制限が多く、買い手自身で建物解体費用を負担しなければいけなかったり、その後も建物を建設するのが難しいことから、訳あり不動産を扱っている業者などでなければ買い手となるのは難しいでしょう。
一般的な買い手が付きにくい理由の一例をご紹介します。
①違反建築物には住宅ローンをつけることができないから
金融機関は違反建築物の購入について住宅ローンなどの融資を行いません。国道交通省にからも、「対象の建物が建築基準法を遵守しているか」の確認が義務付けられています。また需要の少ない違反建築物には担保の不十分だからという理由もあります。
②再建築不可の物件だと建て替えができず活用幅が狭くなるから
再建築不可の原因を取り除かなければ同じ土地で新築や建て替えを行う事ができない為、買い手がつきにくいという特徴があります。再建築不可の物件に該当する要因として、主に接道義務違反があります。
③是正指導や使用禁止になる可能性が高いから
違反建築物への是正措置・禁止命令が出されたときには所有者も責任を負う事となり、建築主の関係者と共に是正工事の費用、各種手続きにかかる費用を負担しなければいけません。所有者も「知らなかった」という理由は通じないのです。
④防火・耐震などの安全面でのリスクが想定されるから
違反建築物は住居の安全性や地域社会に多大な迷惑や危険を与える可能性があるため、需要減少の要因となります。

市民不動産管理組合は、お客様の安全・安心な不動産取引をお約束します。記事内にてご紹介した「既存不適格建築物」でお困りのお客様にも真摯に対応し、的確なアドバイスをいたしますので、気軽にご相談ください。