シロアリ被害は誰のせい？
～他人事では済まない大きな責任～

シロアリの発生要因として、大きく①湿気の高さ②住宅の断熱性　が挙げられます。

直射日光が当たらず暗くて湿気の多い場所を好んで発生するため、水回りの基礎となる木材に水分がしみこむことで腐朽し(木材腐朽菌の作用)、柔らかくなった場所はシロアリにとって最高の環境となります。

また、北海道や東北など、積雪の多い地域では住宅の断熱性が高く設計されており、シロアリにとって活動しやすい範囲が広くなったと言えます。

日本には20種以上のシロアリが生息していると言われています。
中でも多く被害が確認されている種類は以下の通りです。
・ヤマトシロアリ…北海道の一部地域を除き日本全国に広く生息しています。寒さに強く建物の被害の大部分をこの種が占めています。

・イエシロアリ…千葉県沿岸部などの温かい地域に生息しています。攻撃的で、木材に水や湿った土を運ぶことで食害範囲を広める習性があります。

・日本では東京都で発見以来、生息報告が拡大中の外来種です。他のシロアリとは異なり大きな羽をもち、生息に水分を多量に必要としません。また蟻道と作らないことから、発見しづらいという特性があります。

シロアリによる被害が発見された場合、その物件は「瑕疵物件(かしぶっけん)」と呼ばれます。いわゆる「訳あり物件」です。
瑕疵は物件の欠陥を指し、購入者はなかなか取引したがらない為売買取引において大きな負い目となります。

そして瑕疵が発見されたとき、売主は「契約不適合責任」と呼ばれる責任を負う義務が課されます。
2020年４月１日の民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと改正されました。
以下、二つの責任の違いと変更点について順に解説します。

【改正前：瑕疵担保責任】
「売買契約時に物件の欠陥に気付かなかったのは、買主の注意力が欠けていたともいえる。売主だけに過失があるとは言えないでしょ。」という視点。自由契約の原則から”平等”というスタンスです。

【改正後：契約不適合責任】
売買契約後に発見された欠陥について「契約で定めた物件の品質や数量を満たした物件を引き渡さなかった、売主の責任でしょ。」という考え方。これにより買主は、売主に故意や過失がなかったとしても契約内容を満たさなかった場合には損害賠償請求を行う事ができるようになったり、契約解除ができるようになりました。

契約不適合責任の制定によって売主はより一層物件の細かな欠陥について慎重に扱う必要があります。

買主に引き渡し後に契約不適合責任では物件の種類や品質・数量・物件の設備の欠陥が見つかった時のトラブルを防ぐため、売主は正確に物件について事前に把握し、契約内容と異ならない物件を提供できるようにしておきましょう。

売主側が契約不適合責任を負う場合には、具体的に下記のような責任を負う義務が生じます。
・追完請求→目的物の修補(修繕)、代替物の引き渡し(新しい家をあてがう等)、不足分の引き渡しによる履行の追完
・代金減額請求→追完を催促しても売主が応じなければ不適合の度合いに応じた代金減額請求が認められます。
・損害賠償請求→追完請求や代金減額請求と合わせて損害賠償を請求できます。
・契約解除→追完を催促しても売主が応じなければ契約を解除し、代金全額の返還を請求できます。

前述したとおり、シロアリ被害を受けた住宅は取引されにくいため、売却するとしても購入者が見つかるまで長期間要する可能性があります。
そんな「訳あり不動産」となってしまった住宅でも売却する方法はあります。ぜひ参考にしていただければと思います。

①現状のまま売却する
被害を残したまま売却する方法です。欠陥箇所を修繕したり解体工事しないので最もコストを抑えることができる方法です。シロアリ被害のある住宅を購入の需要の低さから買い手が長期間見つからない可能性があります。買い手となった人自身で修繕するか解体工事して新たに立て直す必要があり、多額の費用を負担しなければいけなくなります。

②シロアリの駆除・修繕
シロアリ駆除の専門業者に依頼をして駆除してもらう方法です。被害部分を修繕してきれいな状態にすることで売却できる確率が上がります。

③建物を解体する
建物を解体工事して更地にすることで、土地活用を希望する買主が出てくる場合があります。建物自体がなくなれば、シロアリ被害による契約不適合責任を負う必要もないため安心です。その反面、解体工事の費用は売主負担となります。また、建物がなくなると固定資産税の減額特例を受けられないため、固定資産税が高くなってしまいます。
土地の固定資産税は家がある時の６倍、都市計画税は３倍になります。

シロアリ被害にあった訳あり物件の売買取引は市民不動産管理組合にお任せください。売却が難しくなってしまった物件の解体工事～売却までフルサポートさせていただきます。それでも売却の難しい物件は買取査定も致しますので、ご相談ください。