不動産売買における「クーリングオフ」とは？
～契約締結から何日経ちましたか？～

クーリングオフ制度とは

様々な取引の際によく耳にするクーリングオフ制度。不動産取引におけるクーリングオフ制度は、よくわからないからと放置してしまうと適用できなくなってしまうおそれがあります。

クーリングオフ制度とは、「契約した後、頭を冷やして冷静に考え直す時間を消費者に与え、一定期間内であれば無条件で契約を解除することができる特別な制度」のことをいいます。

この記事では、「不動産取引契約を解約したい」「クーリングオフ制度のしくみがよくわからない」という方々へ、不動産取引におけるクーリングオフ制度の適用条件やその詳細などをまとめています。

不動産売買契約でクーリングオフをするには、以下の５つの条件すべてに該当している必要があります。

・売主が宅建業者である

・買主が宅建業者ではない

・契約場所が売主(宅建業者)の事務所等以外の場所

・法定書面の交付後８日以内である

・不動産の引渡しや代金全額の支払いをしていない

クーリングオフ制度は消費者を守るために制定された制度で宅建業法によって定められています。つまり、買主にとって不利な状況を生じさせないことを軸としています。

不動産取引におけるクーリングオフでは、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者ではない場合にしか適用されません。

つまり、宅建業者ではない個人や親族から不動産を購入した場合はクーリングオフできません。

また、売主とは仲介業者ではなく直接の取引相手をさすため、仲介業者経由で不動産や宅地を購入する場合は注意が必要です。

仲介業者(宅建業者)自体が売主となっている場合もあれば、仲介業者ではなく不動産を所有している個人が売主となっている場合もあるため、売主が誰なのかしっかりと確認をしておきましょう。

ホテルのロビーや料亭、レストランや喫茶店、テント張りの案内所、”売主指定”の場合の買主の自宅・勤務先などの「売主の事務所など以外の場所」で申し込みまたは売買契約の締結をした場合はクーリングオフが適用されます。

しかし、売主の事務所、モデルルームやモデルハウス、”買主指定”の場合の買主の自宅・勤務先などで申し込みまたは売買契約の締結をした場合はクーリングオフが適用されません。

また、申し込み場所が売主の事務所など以外の場所(クーリングオフ適用あり)で、契約締結場所が売主の事務所(クーリングオフ適用なし)であるケースの場合は、申し込み場所が優先されるので、クーリングオフが適用されます。逆に、申し込み場所がクーリングオフの適用がされない場所であれば、契約締結場所がクーリングオフが適用される場所であってもクーリングオフが適用されないので注意しましょう。

売主がクーリングオフできる旨及びその方法を書面で告げた日から起算して、8日以内であれば、クーリングオフが適用されます。日数計算は土日祝日を含むため、注意しましょう。

例えば、４月１日にホテルで契約締結をして、次の日の２日に売主からクーリングオフできる旨の告知と書面の交付をされた場合は、４月２日から４月９日までの８日間はクーリングオフが適用されます。

「宅地・建物の引渡し」または「代金全額の支払い」のいずれか一方しか完了していない場合は、クーリングオフが適用されます。また、不動産売買の場合、クーリングオフの適用期間内で物件の引き渡しまで行われることはあまりありません。

クーリングオフは、買主などが「申込みの撤回などをする旨の書面」を発したときに、その効力を生じます。クーリングオフは発信主義を採用しているため、内容証明郵便で発送するなど書面発信の証拠があれば、何らかの事情で８日以内にその書面が売主のもとに届いていなくても、なんの問題もなくクーリングオフされたことになります。

申し込みの撤回などの規定に反する特約で、買主などに不利なものは、無効となります。

「いかなる場所の取引でも、クーリングオフはできない」

➡売主の事務所等以外の場所の取引であればクーリングオフできる

「クーリングオフの方法を書面にて告知した後、６日間に限り、クーリングオフすることができる」

➡８日間、８日間より期間が長い場合は買主にとって不利にならない特約であるため有効

「クーリングオフがされた場合、損害賠償を請求することができる、又は違約金が発生する」

➡損害賠償や違約金の請求はできない　　　　　　など

一生に一度歩かないかの大きな契約となる不動産売買で後悔しないためにもクーリングオフについての知識は備えていたいところです。
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