訳あり不動産の見抜き方
～その物件、「訳あり不動産」かも…？～

訳ありとは？

不動産の売買において、その物件が「訳あり」かそうでないかは取引価額に大きく影響します。

不動産を買う側にとっては必ず知っておきたい問題ですし、売る側としても訳ありかどうかを正確に把握しておくことは取引をするうえで重要となってきます。

今回は、一般の方でもできる訳あり不動産の見抜き方についてご紹介します。

売り出し物件の詳細が掲載されている資料や、その物件を取り扱っている不動産会社のサイトなどから確認する方法です。

一般的に、「訳あり」と呼ばれる物件は不動産用語で 瑕疵がある物件 として扱われています。瑕疵というのは、物件を購入検討している人・貸借を検討している人がその事実を知ることで購入・入居しなくなる可能性がある欠陥を指します。

物件の詳細に「心理的瑕疵あり」と記載されている場合は事故物件である可能性が高いと言われています。事故物件とは、対象物件内で自殺や他殺、火事による焼死等が発生した履歴がある物件の事を言います。

また、「告知事項あり」と記載されている場合には、心理的瑕疵以外の瑕疵がついている可能性も考えられます。
その他の瑕疵には以下のようなものがあります。
・物理的瑕疵
(シロアリ被害・アスベスト使用建物・建築木材の腐食・雨漏り・配管の損傷・耐震強度不足)
・法律的瑕疵
(建蔽率や容積率の制限違反・市街化調整区域・建築基準法・都市計画法等の法律違反・違法建築物・接道義務違反)
・環境的瑕疵
(付近にある建物：ごみ処理場、火葬場、風俗店、暴力団事務所 等がある)

物件の詳細が上記のように細かく書いてある可能性はとても低いため、「心理的瑕疵あり」「告知事項あり」と記載がある場合は要注意しましょう。

インターネット上にある事故物件をまとめたサイトを参考にする方法です。代表例として、「大島てる」などがあります。こちらは一般の閲覧者がマップ上に住所と原因を投稿していく形式となっているため、中には虚偽の投稿により事故物件と表示されているケースもあるので、信ぴょう性は高くないといえます。

対象物件の付近に住む住人に直接話を聞いてみるという方法です。こちらは少しハードルが高いようにも感じますが、不動産会社にはわからない噂などを教えてもらえる可能性があります。

不動産会社も、近所の人の証言をもとに物件について調べることもあるといいますから、可能であれば直接聞き込みを行ってみてはいかがでしょうか？

条件がいくつか同じ物件同士を比較して、急激に値段が安い物件があれば事故物件の場合があります。
主に、地域・立地・最寄り駅・築年数・間取りなどで絞っていき、似た物件同士を比較してみましょう。
※安い物件がすべて事故物件であると一概には言えないので注意しましょう。

事故物件に住みたがらない人は多くいるため、事故物件を売却する場合には価額を10～50％下げなければ契約成立するのが難しい傾向にあります。

事故物件でなくとも、売主が売却を急いでいるために価額を下げていることも考えられるので、このような物件を見つけた場合には、物件を扱っている不動産会社に相談するのがやはり一番正確であるといえます。

一番安心でき、正確な方法が直接不動産会社に聞いてみることです。
「不動産会社に聞いても本当のことを教えてくれるかわからない。」という方がいるかと思いますが、
この告知義務については法律で厳しく取り締められており、不動産会社がこの告知義務を怠った際には懲役や罰金が課されることになっています。

しかし、ここで注意が必要です。
心理的瑕疵があると認められる物件であっても、不動産会社によっては「心理的瑕疵がある」と認識していないケースがあります。心理的な欠陥は個人の尺度による部分も大きいため、「告知事項なし」と表記されていても事故物件でないとはいえません。
基本的に自然死や不慮の死が発生した物件などは告知義務は適用されないため、実際にその物件で起こった事案があるかどうかを尋ねてみてはいかがでしょうか？

いくらインターネットの情報や聞き取りをしても、直接見て感じた物件の違和感には敵いません。不動産会社に問い合わせて積極的に内見に足を運びましょう。そこで異臭・不自然なリフォーム痕が残っていたら、事故物件である可能性があるとみてよさそうです。

その物件で過去に孤独死が発生した場合などは、体液などによる汚染箇所のみ清掃を行っている場合もあります。その為、室内全体に異臭が残っているケースもあります。また、壁紙や天井が不自然にきれいにリフォームされている場合などは、雨漏りの事案がなかったかなどを不動産会社に確認してみるとよいかもしれません。

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